Uno de los aspectos más controvertidos en las operaciones inmobiliarias, cada vez más frecuentes sobre edificios completos, es el relativo a la propiedad intelectual sobre las edificaciones, por lo contraintuitivo que supone la superposición de derechos entre el propietario real del edificio y la posible titularidad de otros derechos distintos sobre el mismo, que pueden implicar un conflicto entre los deseos de quien ha de usar la construcción y los de quien la diseñó.
En primer lugar, para determinar si un edificio es susceptible de ser objeto de derechos de propiedad intelectual hay que discernir si tiene el carácter de obra original, tanto porque represente una creación novedosa y distinta de las anteriores como también porque refleje la personalidad o el estilo del creador. Además, la obra debe revestir lo que se ha denominado «altura creativa», que es un concepto jurídico indeterminado de difícil concreción, pero que ha de servir para diferenciar aquellas obras (en este caso, proyectos de arquitectura) que para estar protegidas por los derechos de propiedad intelectual deben incorporar un plus creativo frente a la mayoría de los trabajos de su género.
A los edificios en que concurran esas características de originalidad y altura creativa los denominaremos singulares y serán solo aquellos sobre los que los arquitectos u otros profesionales que hayan participado en su concepción ostentarán derechos de propiedad intelectual, tanto económicos como morales.
Los derechos económicos, que son los relativos a la explotación de la obra original (es decir, del proyecto de arquitectura), pueden ser objeto de transmisión y, normalmente, serán vendidos a los promotores de la edificación al suscribir el contrato en virtud del cual se encomiende la confección del proyecto sobre el edificio que posteriormente se construirá. Estos derechos no son, por lo tanto, problemáticos en las operaciones de transmisión de las edificaciones, ni ponen obstáculos a los negocios jurídicos sobre el inmueble, salvo en muy concretas ocasiones -como pueda ser la adjudicación de los bienes de una sociedad concursada, en la que se haya podido disgregar la propiedad del inmueble de la del proyecto-.
Sin embargo, los derechos morales, que son inherentes al creador y no puede transmitirlos ni desprenderse de ellos, pueden suponer un límite claro al uso de la edificación por parte de su propietario. Dichos derechos están integrados esencialmente por la autoría, reconocimiento, divulgación y la integridad de la obra, siendo éste último el más conflictivo, ya que faculta al arquitecto creador a evitar modificaciones que puedan desnaturalizar su obra.
Si bien esto no puede interpretarse de un modo que haga imposible cualquier actuación sobre las edificaciones singulares que no haya sido autorizada por el arquitecto que ostente los derechos de propiedad intelectual, habrá que estar a cada caso para valorar si las modificaciones que pretendan los propietarios del inmueble suponen vulnerar el derecho a la integridad de la obra que ostenta su creador, siendo especialmente sensibles aquellas que afecten a la estructura del edificio, su imagen exterior o fachada, sus proporciones, o incluso a las estancias o espacios interiores cuando éstas sean partes relevantes de la obra, u otras actuaciones que puedan menoscabar la reputación del arquitecto. En esos casos se hace imperativo el consentimiento del titular de los derechos morales.
Reflexión distinta merece la reproducción o comunicación pública (mediante fotografías, videos, dibujos, etc.) de la imagen del edificio singular, incluso con finalidad comercial, que es libre en España -pero no así en otros países como Francia o Italia- en virtud de la «libertad de panorama» reconocida en el artículo 35.2 del Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual, para todas las obras que se encuentren permanentemente situadas en la vía pública, lo que incluye edificios pero también esculturas u otras similares.
Sin embargo, habrá que prestar atención a aquellos raros supuestos en los que entre en juego otro régimen de protección: el del derecho de la propiedad industrial, cuando la fachada del edificio hubiera sido registrado como marca, como sucede en obras icónicas como el Chrysler Building (Nueva York) o el Museo Guggenheim (Bilbao). No obstante, aunque el registro de la fachada del edificio como marca permita la exclusividad en el uso como signo identificativo comercial, no parece razonable extender dicha exclusividad al derecho a fotografiar la construcción o a difundir su imagen, fuera de su empleo como marca.
** Víctor Soriano i Piqueras es abogado especialista en derecho público e inmobiliario, profesor de derecho administrativo y diplomado en propiedad intelectual por la OMPI.